Indexation d'un bail commercial : comprendre l'ILC, l'ILAT et l'ICC
L'indexation permet de faire évoluer le loyer d'un bail commercial au rythme d'un indice publié chaque trimestre par l'Insee. Bien appliquée, elle préserve l'équilibre entre bailleur et preneur. Mal suivie, elle se traduit par des loyers sous-évalués, des rappels difficiles à justifier ou des contestations. Voici l'essentiel à connaître pour indexer correctement vos baux.
Indexation conventionnelle et révision légale : deux mécanismes distincts
La clause d'indexation, aussi appelée clause d'échelle mobile, est prévue au bail : le loyer est ajusté automatiquement, le plus souvent chaque année, selon la variation d'un indice choisi par les parties.
La révision triennale est un mécanisme légal (article L.145-38 du Code de commerce) : tous les trois ans, chaque partie peut demander que le loyer soit révisé. Les deux dispositifs peuvent coexister. Lorsque le jeu de la clause d'indexation fait varier le loyer de plus de 25 % par rapport au prix fixé contractuellement ou par la dernière décision judiciaire, une révision peut être demandée (article L.145-39).
Les trois indices de référence
L'ILC, indice des loyers commerciaux
L'ILC concerne les activités commerciales et artisanales, inscrites au registre du commerce ou au répertoire des métiers. C'est l'indice de la grande majorité des cellules de centres commerciaux. Depuis le quatrième trimestre 2021, il est calculé à partir de l'indice des prix à la consommation (75 %) et de l'indice du coût de la construction (25 %).
Au deuxième trimestre 2026, l'ILC s'établit à 137,16, soit une hausse de 0,26 % sur un an (publication Insee du 23 septembre 2026).
L'ILAT, indice des loyers des activités tertiaires
L'ILAT s'applique aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales : bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques. Dans un centre commercial, il peut concerner un cabinet médical ou une agence de services installés dans une cellule.
L'ICC, indice du coût de la construction
Historiquement très utilisé, l'ICC ne peut plus servir de référence dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 : la loi Pinel impose l'ILC ou l'ILAT. Il subsiste toutefois dans de nombreux baux plus anciens, qu'il faut continuer à indexer selon leurs propres stipulations.
Comment calculer le loyer indexé
La formule est simple :
Nouveau loyer = loyer en cours × (nouvel indice ÷ indice de référence)
Exemple : un loyer annuel de 24 000 € HT, indexé sur l'ILC, avec un indice de référence de 136,80 et un nouvel indice de 137,16, devient 24 000 × 137,16 ÷ 136,80, soit environ 24 063 € HT.
Trois points de vigilance :
- utiliser le trimestre de référence prévu au bail, et non le dernier indice publié ;
- conserver le même indice d'un calcul à l'autre, sans changement de base non prévu ;
- respecter la date d'indexation contractuelle : un oubli ne se rattrape pas toujours rétroactivement sans difficulté.
Les clauses à risque
Une clause qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite, car elle fausse le mécanisme d'indexation. De même, une clause qui crée une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions est interdite (article L.112-1 du Code monétaire et financier). En cas de doute sur la rédaction d'un bail, l'avis d'un avocat spécialisé est recommandé.
Automatiser le suivi des indices
Lorsque vous gérez plusieurs SCI et des dizaines de cellules, chaque bail a sa date anniversaire, son indice et son trimestre de référence. C'est précisément ce que Vestah automatise : les indices ILC, ILAT et ICC sont préconfigurés, historisés, et appliqués à chaque échéance lors de la génération des factures.
Vestah est disponible dès à présent. Réservez votre démo pour voir l'indexation automatique sur vos propres baux.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique.