Charges locatives en bail commercial : ce que la loi Pinel autorise à refacturer

Dans un centre commercial, les charges représentent souvent une part importante du coût d'occupation d'une cellule. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret du 3 novembre 2014, leur refacturation est strictement encadrée. Un bailleur qui ne respecte pas ces règles s'expose à devoir rembourser les sommes indûment perçues.

Un inventaire précis et limitatif, annexé au bail

Tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et preneur (article L.145-40-2 du Code de commerce). Ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé.

Les charges qui ne peuvent jamais être refacturées

L'article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire :

• les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation ;
• les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre les locaux en conformité, lorsqu'ils relèvent des grosses réparations ;
• les impôts dont le redevable légal est le bailleur, comme la contribution économique territoriale, à l'exception notamment de la taxe foncière et des taxes liées à l'usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;
• dans un ensemble immobilier, les charges et travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Ce dernier point est essentiel en centre commercial : la quote-part d'une cellule vacante reste à la charge du propriétaire.

Une répartition transparente entre locataires

Dans un ensemble à plusieurs locataires, le bail précise la clé de répartition des charges. Elle est fonction de la surface exploitée, et peut être pondérée à condition que les pondérations soient portées à la connaissance des preneurs. Toute modification susceptible d'affecter la répartition doit leur être communiquée.

Les documents à transmettre au locataire

• L'état récapitulatif annuel des charges, impôts et taxes, à adresser au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle à laquelle il se rapporte (article R.145-36), avec la liquidation et la régularisation des comptes.
• L'état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années suivantes, avec un budget, remis à la signature du bail puis tous les trois ans.
• Le récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, avec leur coût.

Le locataire peut demander la communication des justificatifs des charges.

Budget prévisionnel, provisions et régularisation

En pratique, le bailleur appelle des provisions sur charges, généralement trimestrielles, sur la base d'un budget prévisionnel. En fin d'exercice, il compare les dépenses réelles au budget et régularise chaque locataire, à la hausse ou à la baisse. Ce processus exige un suivi poste par poste et une application rigoureuse des clés de répartition.

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Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique.